在近年來異軍突起的中國商業地產各路企業英豪中，萬達無疑是最耀眼也最受矚目的明星企業，而在色彩斑斕的中國房地產偌大版圖上，“住宅萬科”“商業萬達”也已然是不脛而走的業界常識。

按照房地產行業內非正式的流行說法，玩住宅的屬于小學生，玩寫字樓和酒店的屬于中學生，玩商業地產的則屬于大學生（我個人理解，此說法主要針對房地產不同業態之間的項目操盤技術含量、資源整合復雜性、運營管理艱巨性而言，并無厚此薄彼之意）。在住宅市場連年面臨政策調控和行業分化轉型的背景下，小升初的房企，參加中考乃至高考急切上大學的房企日益增多，謀求在商業地產一試身手并有所斬獲的企業隊伍不斷壯大，“商業萬達”的粉絲量在急速增長。

起步于住宅的萬達何以成為商業地產的標桿和傳奇？答案或許見仁見智。

在我看來，至少和以下幾個因素有關：首先是起步早。萬達早在上世紀80年代末即進入房地產開發領域，其時全國性的城鎮住房制度改革尚在醞釀和摸索階段，后來改變全國億萬城鎮居民生活居住面貌的房改大幕還未揭開。所以要論行業資歷，萬達與另一個行業大佬——“住宅萬科”幾乎不分伯仲，它們都屬于房地產行業內的第一批吃螃蟹者，也是名副其實的行業先行者。特別與眾不同的是，在我國城鎮住宅市場“黃金十年”尚處于蓬勃興起之初，在新世紀曙光初現的2000年，萬達就開始謀劃企業的第一次重大轉型，由過去專注于住宅開發轉向持有型物業——商業地產的投資開發，較早地確立了住宅+商業的雙軌發展路徑，之后更明確轉向以商業地產為集團主導和核心業務。

其次是吃過苦。用萬達集團董事長王健林自己的話說，萬達不是神，萬達也有過在項目店面選址、定位上出錯，開業后慘淡經營的黑色案例。萬達早期做商業地產有過慘痛的教訓，付出過昂貴的學費。也許我們可以這樣說，萬達廣場從第一代單體店發展到第二代的組合店，再到第三代店城市綜合體，每一次產品與商業模式升級和躍升的背后，都和他們曾經吃過的苦與經受過的難密不可分。失敗是成功之母，萬達用一次次刻骨銘心的教訓換來了企業的脫胎換骨與堅韌成長。這樣的苦及教訓對企業其實彌足珍貴。

三是眼光遠。萬達商業地產的成功，很大程度上是其戰略眼光與趨勢把握上的成功。著眼長遠，順勢而為，把握政策與社會經濟發展趨勢是企業做大做強的關鍵，也是絕大多數房企與萬達的根本差距所在。伴隨我國前所未有的城市化進程和經濟的持續快速增長，房地產業步入繁榮發展期并迅速成長為國民經濟支柱性產業，這個行業也因此為中國社會創造了最龐大的財富階層，同時輻射出最廣泛的創富能量。但是，房地產業——尤其是常規住宅并非長盛不衰的基礎性產業，在社會經濟發展演進的不同階段，房地產的不同業態將呈現出此消彼長的生命體征。在新型城鎮化的政策驅動下，商業地產日益成為城市發展的剛性需求，萬達商業地產之于常規住宅地產的成長優勢還將更加凸顯。

四是模式好。企業的商業模式原無所謂最優或次優，而只有適合與否。在洋洋大觀的中國商業地產領域，要論城市綜合體項目規劃及建筑的品質精良，萬達未必能夠首屈一指；論單個項目的經營指標或市場口碑，萬達廣場未必拔得頭籌；論項目的市場定位或高端品牌的聚合度，萬達的項目也未必名列前茅。但是，若要論企業商業模式的綜合競爭優勢，論企業對于中國社會經濟的深刻理解，論企業對于中國城鎮化進程的機遇把握，論企業對于地方政府、合作商家、消費群體的洞察程度等等，恐怕在全國數以千計的商業地產企業當中非萬達莫屬。正因為如此，萬達集團近年來主要經營指標連續保持30%以上的年度高增長，每年新開業十多個萬達廣場，并實現商業地產、高星級酒店、連鎖百貨、電影院線等多業并舉齊頭并進之勢，其發展之快，擴張之猛，堪稱在中國商業地產領域的經典傳奇。

榜樣的力量是無窮的。“商業萬達”及萬達模式吸引了業界的無數關注與持續思考。在盲人摸象式的諸多分析解讀中，萬達模式被貼上如下標簽：比如產品聚焦于城市綜合體形態；比如多業并舉相互支撐；比如租售結合以售養租；比如以現金流滾資產；比如產品的標準化與快速復制；比如高周轉開發模式等。凡此種種，似乎都言之鑿鑿，但又似乎未必盡然。

知其然而知其所以然者，自然要首推萬達的當家人。王健林曾自我總結萬達的核心競爭力有三：一是完整的產業鏈，規劃、建造、管理一條龍；二是有豐富的商業資源，幾千家商家愿意追隨萬達共同發展；三是有較強的商業運營管理能力。老王此說雖或有所保留未盡全面，但要言不繁深中肯綮。

正是基于對自身核心競爭力的這種自信，萬達組織內部專業力量推出一套兩部頭的行業力作《商業地產投資建設》《商業地產運營管理》，對萬達企業十多年來的商業地產實踐與探索作出系統梳理和理論概括。

兩書在內容上涵蓋了商業地產的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營，從成本、財務管理到人力資源管理及風險控制等。在編撰上深入淺出文圖并茂，提要導讀，模塊圖表，既直觀且便于深化理解。同時還輔以數以百計的萬達“案例呈現”，鮮活生動，實操價值明顯。在觀點上則不乏創見和新見。比如對于商業地產開發建設與運營管理的關系，書中提出，商業地產具有商業與地產的雙重屬性，是商業與地產融合的產物。地產為“體”，商業為“用”，要“體”“用”融合。前期的開發建設只是為后期的運營管理準備基本物質基礎，真正完成整個投資鏈條閉環的是運營管理。商業地產項目從建設之初，就必須按照商業需要去規劃，在整個開發建設過程中，也必須以商業運營管理規律為根本指針，服從運營管理需要。運營管理是商業地產價值的最終實現者，是商業地產投資行為的最終檢驗者。

難能可貴的是，萬達的許多獨門秘笈，比如模塊化管控、品牌庫管理等在書中也毫無保留，稱得上是萬達商業地產的“科班教材”和萬達模式的“官方讀本”。